Земельный вопрос — это не только кадастр, собственность или арендные отношения. Это стратегическое направление, связанное с продовольственной безопасностью, деловой средой, жилищной политикой, инвестиционной привлекательностью, водными ресурсами и экологической устойчивостью. В Узбекистане в последние годы осуществляются важные реформы в области открытости при выделении земли, электронных аукционов, защиты прав собственности и аренды, эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения. Теперь основная задача состоит в том, чтобы свести эти изменения в единую, понятную и современную логику Земельного кодекса.
В действующем Земельном кодексе Республики Узбекистан земля определена как общенациональное богатство. Отмечено, что, поскольку она является основой жизни, деятельности и благосостояния народа, необходимы её рациональное использование и охрана со стороны государства. В кодексе среди задач земельного законодательства определены также восстановление и повышение плодородия почв, сохранение природной среды, защита прав на земельные участки. Следовательно, три критерия в отношении к земле — экономическая эффективность, правовая гарантия и экологическая ответственность — не должны отделяться друг от друга.
Реформы последних лет были направлены именно на обеспечение этого баланса. Указом Президента от 8 июня 2021 года № УП-6243 установлены новые порядки по обеспечению равенства и прозрачности в земельных отношениях, надёжной защите прав на землю и их превращению в рыночный актив. Данный указ стал важным поворотом в сокращении административного усмотрения при выделении земли, усилении открытой конкуренции и правовых гарантий.
Одним из важнейших изменений на практике является расширение механизмов электронных аукционов при выделении земельных участков. Согласно действующему порядку, земли сельскохозяйственного назначения выделяются только на праве аренды по итогам электронного онлайн-аукциона, в котором могут участвовать все виды сельскохозяйственных товаропроизводителей. Земли несельскохозяйственного назначения реализуются через электронный онлайн-аукцион на праве собственности и на праве аренды.
Политико-правовое значение этих реформ состоит в том, что в земельном вопросе приоритет должны иметь не «чьё-либо решение», а закон, открытые данные, электронная система и равная конкуренция. Прозрачность при выделении земли — это не только экономическая реформа, но и важное условие справедливого государства, гарантии права собственности и сокращения коррупционных факторов.
Особенно важным институциональным изменением стала отмена отдельных полномочий органов государственной власти на местах в сфере земельных отношений, в том числе права принимать решения об установлении, признании и изменении прав на земельные участки. Вместе с тем установлены порядки принятия решений по земельным отношениям через систему «E-qaror», а также формирования географических данных и карт через кадастровую информационную систему.
Закон о приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения также стал одним из важных шагов в этом направлении. В нём определено, что приватизация земельных участков осуществляется на основе таких принципов, как законность, добровольность и возмездность. Это означает правовую определённость для предпринимателя и инвестора и имущественную гарантию для гражданина.
Однако наряду с позитивными изменениями в сфере есть и серьёзный вопрос, требующий решения: нормы, касающиеся земельных отношений, рассредоточены по различным законам, указам, постановлениям и ведомственным порядкам. Действующий Земельный кодекс принят в 1998 году. Реформы последующих лет осуществляются путём внесения изменений в отдельные его статьи или принятия отдельных нормативно-правовых актов. Это не означает, что правовая база не работает. Напротив, реформы есть. Но потребность в их сведении в единый, понятный и системный кодекс усиливается.
Эта потребность отчётливо видна и в жизни обычного гражданина, фермера или предпринимателя. Например, предприниматель для получения земельного участка, его приватизации, постановки на кадастровый учёт или строительства на нём объекта вынужден работать с несколькими нормативными документами, электронными системами и межведомственными порядками. Фермер же сталкивается с различными требованиями по аренде земли, субаренде, агротехническим обязательствам, водоснабжению и плодородию почвы. Чем более рассредоточены правила, тем ниже правовая определённость и тем выше риск избыточной бюрократии и споров.
С этой точки зрения ответ на вопрос «почему новый Земельный кодекс нужен именно сейчас?» очевиден: земельные отношения переходят к рыночным механизмам, на сельскохозяйственных землях формируется институт субаренды, идёт процесс возвращения самовольно занятых земель в правовое поле, усиливаются риски дефицита воды и деградации почв. Следовательно, систематизация всех этих процессов в едином кодексе становится задачей, не терпящей отлагательства.
Вопрос по землям сельскохозяйственного назначения ещё более деликатен. Ведь эти земли являются не только экономическим ресурсом, но и жизненно важным источником, связанным с продовольственной безопасностью, занятостью сельского населения и экспортным потенциалом. Законом от 6 марта 2026 года № ЗРУ-1120 установлено, что арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения при соблюдении отдельных требований может передать другому лицу права и обязанности по одному или нескольким из двух и более предоставленных ему в аренду земельных участков, то есть передать их в субаренду.
Этот механизм может расширить возможности эффективного использования земли. Передача земли арендатором, который получил её, но не может использовать в полной мере, субъекту, способному её обрабатывать, — экономически верный подход. Но если этот процесс не будет обеспечен открытым реестром, кадастровыми данными, договорными обязательствами и постоянным контролем, есть вероятность появления скрытого «земельного рынка» или неформальных арендных отношений.
Ещё одно сложное направление — самовольно занятые земельные участки. Принятый в 2024 году закон направлен на регулирование отношений, связанных с признанием прав на данные земельные участки, а также на построенные на них здания и сооружения. В законе предусмотрены вопросы автоматизированной информационной системы, публикации данных для общественности, государственного и общественного контроля, разрешения споров и ответственности.
Масштаб этого процесса также значителен. В постановлении Кабинета Министров от 27 мая 2025 года отмечено, что по состоянию на 30 апреля 2025 года в 1 234 сходах граждан махаллей (махалля — традиционная местная община) инвентаризацию прошли более 247 тысяч объектов недвижимости, в автоматизированную информационную систему «Eʼtirof» размещено около 99 тысяч объектов, а в отношении более 200 объектов права признаны. Эти цифры показывают, что вопрос оформления прав на землю и имущество имеет широкое общественное значение.
Однако здесь важен баланс. Признание прав необходимо с точки зрения интересов населения, годами жившего без документов. Но этот процесс в будущем не должен усиливать ошибочное настроение «сначала можно занять землю, а затем узаконить». Поэтому узаконение должно осуществляться при наличии чётких критериев, открытых сроков, оснований для отказа и общественного контроля.
Земельную реформу нельзя ограничивать только собственностью, арендой или кадастром. Она непосредственно связана также с водой, почвой, мелиорацией и изменением климата. В рамках приоритетных направлений, рассчитанных до 2030 года, определены цели по сокращению засолённых площадей на орошаемых землях до 1,7 миллиона гектаров и доведению до 100 % уровня обеспечения орошаемых посевных площадей сельского хозяйства водосберегающими технологиями, в том числе лазерной планировкой земель.
Следовательно, на новом этапе Земельный кодекс должен отвечать не только на вопрос «кому предоставляется земля?», но и на вопросы «как земля сохраняется?», «какая отдача от неё получается?», «как сохраняется плодородие почвы?», «как обеспечиваются требования водосбережения?». Земля — ограниченный ресурс. Наряду с её использованием для сегодняшних потребностей, её сохранение в интересах будущих поколений является как государственной политикой, так и ответственностью общества.
Практические предложения
Во-первых, целесообразно принять Земельный кодекс в новой редакции. В новой редакции нормы о выделении земли, электронных аукционах, предоставлении в аренду сельскохозяйственных земель, приватизации земель несельскохозяйственного назначения, субаренде, признании прав на самовольно занятые земли, кадастре, изменении категории земель и охране земель должны быть приведены в единую систему.
Во-вторых, необходимо внедрить принцип «один земельный участок — один правовой статус — один цифровой паспорт». По каждому земельному участку право собственности или аренды, категория земли, ограничения, сервитуты, история аукционов, кадастровые данные, водоснабжение, мелиоративное состояние и экологические ограничения должны отражаться в едином цифровом паспорте.
В-третьих, следует усилить систему договоров, основанных на результате, при аренде сельскохозяйственных земель. Арендатор должен оцениваться не только за то, что получил землю, но и за её эффективное использование, сохранение плодородия почвы, экономию воды и недопущение деградации земли.
В-четвёртых, механизм субаренды должен быть полностью прозрачным. Договоры субаренды должны проходить государственную регистрацию, отражаться в открытом реестре, а фактический пользователь земли должен быть чётко виден. Это стимулирует эффективное использование земли и снижает риск скрытых договорённостей.
В-пятых, процесс узаконения самовольно занятых земель должен быть строго ограничен. Признание прав важно для интересов населения, но оно не должно поощрять новые правонарушения. Поэтому сроки, критерии, основания для отказа и общественный контроль должны быть открытыми.
В-шестых, при изменении категории земель экологическая и мелиоративная экспертиза должна быть обязательной. Особенно при переводе орошаемых земель в другую категорию необходимо оценивать плодородие почвы, водоснабжение, уровень засоления и влияние на продовольственную безопасность территории.
В-седьмых, целесообразно усилить парламентский и общественный контроль. Ежегодно должны проводиться открытые отчётные слушания по вопросам выделения земли, изменения категории земель, использования сельскохозяйственных земель, самовольного занятия и деградации земель.
В-восьмых, необходимо создать оперативный правовой механизм по земельным спорам. Следует усилить досудебное разрешение споров, связанных с кадастром, арендой, аукционами, наследованием, строительством и изменением категории земель, а также медиацию и специализированные юридические консультационные услуги.
В-девятых, целесообразно внедрить открытый рейтинг эффективности землепользования. В разрезе регионов следует публиковать открытые показатели по рациональному использованию земли, сокращению засоления, внедрению водосберегающих технологий, вовлечению пустующих земель в оборот и сокращению земельных споров.
Заключение
В Узбекистане реформа земельных отношений идёт в правильном направлении: усиливается прозрачность при выделении земли, расширяется система электронных аукционов, укрепляются права собственности и аренды, вопросы эффективного использования сельскохозяйственных земель и охраны земли поднимаются на уровень государственной политики.
Однако на сегодняшнем этапе основная задача — свести рассредоточенные правовые нормы в единый, понятный и современный Земельный кодекс. Новый Земельный кодекс должен стать не обычным правово-техническим документом, а стратегической основой, гарантирующей продовольственную безопасность страны, инвестиционный климат, экологическую устойчивость и имущественные права граждан.
Земля — не обычный экономический актив. Это общенациональное богатство, связанное с благосостоянием народа, свободой предпринимательства, развитием села, водной и продовольственной безопасностью, а также интересами будущих поколений. Поэтому следующий этап земельных реформ должен стать этапом перехода от справедливого распределения к эффективному использованию, от правовой гарантии к экологической ответственности, от отдельных решений к единому кодексу.
Жахонгир Исаев,
Центр устойчивого развития