La question foncière ne se limite pas au cadastre, à la propriété ou aux relations de bail. Il s'agit d'une orientation stratégique liée à la sécurité alimentaire, à l'environnement des affaires, à la politique du logement, à l'attractivité des investissements, aux ressources en eau et à la durabilité écologique. En Ouzbékistan, d'importantes réformes sont mises en œuvre ces dernières années en matière de transparence dans l'attribution des terres, d'enchères électroniques, de protection des droits de propriété et de bail, ainsi que d'utilisation efficace des terres agricoles. La tâche principale consiste désormais à réunir ces évolutions dans une logique unique, compréhensible et moderne du Code foncier.
Le Code foncier en vigueur de la République d'Ouzbékistan définit la terre comme un bien national. Il y est indiqué que, la terre étant le fondement de la vie, de l'activité et du bien-être du peuple, son utilisation rationnelle et sa protection par l'État sont nécessaires. Parmi les missions de la législation foncière, le code prévoit également la restauration et l'amélioration de la fertilité des sols, la préservation du milieu naturel et la protection des droits sur les parcelles de terrain. Par conséquent, trois critères relatifs à la terre — l'efficacité économique, la garantie juridique et la responsabilité écologique — ne doivent pas être dissociés les uns des autres.
Les réformes de ces dernières années ont visé précisément à assurer cet équilibre. Le décret présidentiel n° PF-6243 du 8 juin 2021 a fixé de nouvelles procédures visant à garantir l'égalité et la transparence dans les relations foncières, à protéger de manière fiable les droits sur la terre et à les transformer en actif de marché. Ce décret a marqué un tournant important dans la réduction du pouvoir discrétionnaire de l'administration lors de l'attribution des terres et dans le renforcement de la concurrence ouverte et des garanties juridiques.
L'un des changements les plus importants dans la pratique est l'extension des mécanismes d'enchères électroniques pour l'attribution des parcelles de terrain. Selon la procédure en vigueur, les terres à vocation agricole sont attribuées uniquement au titre du droit de bail, à l'issue d'enchères électroniques en ligne auxquelles peuvent participer tous les types de producteurs de biens agricoles. Les terres non affectées à l'agriculture sont, quant à elles, cédées par voie d'enchères électroniques en ligne au titre du droit de propriété et du droit de bail.
La portée politique et juridique de ces réformes tient au fait que, en matière foncière, la priorité doit revenir non pas à « la décision de quelqu'un », mais à la loi, aux données ouvertes, au système électronique et à une concurrence équitable. La transparence dans l'attribution des terres n'est pas seulement une réforme économique : c'est aussi une condition essentielle d'un État juste, de la garantie du droit de propriété et de la réduction des facteurs de corruption.
Une évolution institutionnelle particulièrement importante a été la suppression de certaines compétences des organes locaux du pouvoir d'État en matière de relations foncières, notamment du droit de prendre des décisions relatives à l'établissement, à la reconnaissance et à la modification des droits sur les parcelles de terrain. Parallèlement, des procédures ont été fixées pour l'adoption des décisions relatives aux relations foncières via le système « E-qaror » et pour la constitution des données géographiques et des cartes au moyen du système d'information cadastral.
La loi relative à la privatisation des parcelles de terrain non affectées à l'agriculture a également constitué l'une des étapes importantes dans cette direction. Elle prévoit que la privatisation des parcelles de terrain s'effectue sur la base de principes tels que la légalité, le caractère volontaire et le caractère onéreux. Cela signifie une sécurité juridique pour l'entrepreneur et l'investisseur, et une garantie patrimoniale pour le citoyen.
Cependant, parallèlement aux évolutions positives du secteur, une question sérieuse reste à résoudre : les normes relatives aux relations foncières sont dispersées entre différentes lois, décrets, arrêtés et procédures ministérielles. Le Code foncier en vigueur a été adopté en 1998. Les réformes des années suivantes sont mises en œuvre par la modification de certains de ses articles ou par l'adoption d'actes normatifs distincts. Cela ne signifie pas que le cadre juridique ne fonctionne pas. Au contraire, les réformes existent. Mais la nécessité de les réunir dans un code unique, compréhensible et systématique se fait de plus en plus sentir.
Ce besoin est également manifeste dans la vie du citoyen ordinaire, de l'agriculteur ou de l'entrepreneur. Par exemple, pour obtenir une parcelle de terrain, la privatiser, l'inscrire au cadastre ou y construire un ouvrage, l'entrepreneur est contraint de composer avec plusieurs documents normatifs, systèmes électroniques et procédures interinstitutionnelles. L'agriculteur, lui, se heurte à diverses exigences en matière de bail foncier, de sous-location, d'obligations agrotechniques, d'approvisionnement en eau et de fertilité des sols. Plus les règles sont dispersées, plus la sécurité juridique diminue et plus le risque de bureaucratie excessive et de litiges augmente.
De ce point de vue, la réponse à la question « pourquoi un nouveau Code foncier est-il nécessaire précisément maintenant ? » est claire : les relations foncières évoluent vers des mécanismes de marché, l'institution de la sous-location se met en place sur les terres agricoles, le processus de réintégration des terres occupées sans autorisation dans le champ juridique est engagé, et les risques de pénurie d'eau et de dégradation des sols s'aggravent. Par conséquent, la systématisation de tous ces processus au sein d'un code unique devient une tâche qui ne souffre aucun retard.
La question des terres agricoles est encore plus délicate, car ces terres ne constituent pas seulement une ressource économique : elles sont aussi une source vitale liée à la sécurité alimentaire, à l'emploi de la population rurale et au potentiel d'exportation. La loi n° OʻRQ-1120 du 6 mars 2026 a établi que le preneur à bail d'une parcelle de terrain à vocation agricole peut, sous réserve du respect de certaines exigences, transférer à une autre personne les droits et obligations afférents à une ou plusieurs des deux parcelles ou plus qui lui ont été données à bail, c'est-à-dire les donner en sous-location.
Ce mécanisme est susceptible d'élargir les possibilités d'utilisation efficace de la terre. Il est économiquement judicieux qu'un preneur ayant obtenu une terre, mais ne pouvant l'exploiter pleinement, la transfère à un opérateur en mesure de la travailler. Toutefois, si ce processus n'est pas accompagné d'un registre ouvert, de données cadastrales, d'obligations contractuelles et d'un contrôle permanent, un « marché foncier » occulte ou des relations de bail informelles risquent d'apparaître.
Un autre domaine complexe concerne les parcelles de terrain occupées sans autorisation. La loi adoptée en 2024 vise à réglementer les relations liées à la reconnaissance des droits sur ces parcelles ainsi que sur les bâtiments et ouvrages qui y ont été construits. La loi prévoit un système d'information automatisé, la publication des données à l'intention du public, le contrôle étatique et citoyen, le règlement des litiges et les questions de responsabilité.
L'ampleur de ce processus est elle aussi considérable. L'arrêté du Cabinet des ministres du 27 mai 2025 indique qu'au 30 avril 2025, plus de 247 000 biens immobiliers avaient été recensés dans 1 234 assemblées de citoyens de mahalla (la mahalla est une communauté locale traditionnelle), près de 99 000 biens avaient été enregistrés dans le système d'information automatisé « Eʼtirof » et des droits avaient été reconnus à l'égard de plus de 200 biens. Ces chiffres montrent que la formalisation des droits fonciers et patrimoniaux revêt une large portée sociale.
L'équilibre est toutefois essentiel ici. La reconnaissance des droits est nécessaire du point de vue des intérêts d'une population qui a vécu des années sans documents. Mais ce processus ne doit pas, à l'avenir, renforcer l'idée erronée selon laquelle « on peut d'abord occuper la terre, puis la légaliser ». C'est pourquoi la légalisation doit s'accompagner de critères stricts, de délais transparents, de motifs de refus définis et d'un contrôle citoyen.
La réforme foncière ne peut se limiter à la propriété, au bail ou au cadastre. Elle est aussi directement liée à l'eau, aux sols, à l'amélioration foncière et au changement climatique. Dans le cadre des orientations prioritaires fixées à l'horizon 2030, des objectifs ont été définis pour réduire à 1,7 million d'hectares les superficies salinisées parmi les terres irriguées et pour porter à 100 % le taux de couverture des superficies agricoles irriguées par les technologies d'économie d'eau, y compris le nivellement laser des terres.
Par conséquent, à ce nouveau stade, le Code foncier doit répondre non seulement à la question « à qui la terre est-elle attribuée ? », mais aussi aux questions « comment la terre est-elle préservée ? », « quel rendement en tire-t-on ? », « comment la fertilité des sols est-elle maintenue ? » et « comment les exigences d'économie d'eau sont-elles satisfaites ? ». La terre est une ressource limitée. Outre son utilisation pour les besoins d'aujourd'hui, sa préservation dans l'intérêt des générations futures relève à la fois de la politique de l'État et de la responsabilité de la société.
Propositions pratiques
Premièrement, il est opportun d'adopter le Code foncier dans une nouvelle rédaction. Dans cette nouvelle rédaction, les normes relatives à l'attribution des terres, aux enchères électroniques, à la mise à bail des terres agricoles, à la privatisation des terres non affectées à l'agriculture, à la sous-location, à la reconnaissance des droits sur les terres occupées sans autorisation, au cadastre, au changement de catégorie des terres et à la protection des terres doivent être réunies en un système unique.
Deuxièmement, il convient d'introduire le principe « une parcelle de terrain — un statut juridique — un passeport numérique ». Pour chaque parcelle, le droit de propriété ou de bail, la catégorie de terre, les restrictions, les servitudes, l'historique des enchères, les données cadastrales, l'approvisionnement en eau, l'état des aménagements d'amélioration foncière et les restrictions écologiques doivent figurer dans un passeport numérique unique.
Troisièmement, il faut renforcer le système de contrats fondés sur les résultats pour le bail des terres agricoles. Le preneur doit être évalué non pas simplement parce qu'il a obtenu la terre, mais parce qu'il l'utilise efficacement, préserve la fertilité des sols, économise l'eau et ne laisse pas la terre se dégrader.
Quatrièmement, le mécanisme de sous-location doit être rendu pleinement transparent. Les contrats de sous-location doivent faire l'objet d'un enregistrement d'État, figurer dans un registre ouvert, et l'utilisateur réel de la terre doit être clairement identifiable. Cela encourage une utilisation efficace de la terre et réduit le risque d'arrangements occultes.
Cinquièmement, le processus de légalisation des terres occupées sans autorisation doit être strictement encadré. La reconnaissance des droits est importante pour les intérêts de la population, mais elle ne doit pas encourager de nouvelles infractions. C'est pourquoi les délais, les critères, les motifs de refus et le contrôle citoyen doivent être transparents.
Sixièmement, l'expertise écologique et l'expertise d'amélioration foncière doivent être obligatoires lors du changement de catégorie des terres. En particulier, lors du transfert de terres irriguées vers une autre catégorie, il faut évaluer la fertilité des sols, l'approvisionnement en eau, le degré de salinisation et l'incidence sur la sécurité alimentaire du territoire.
Septièmement, il est opportun de renforcer le contrôle parlementaire et citoyen. Des auditions publiques de compte rendu doivent être organisées chaque année sur l'attribution des terres, le changement de catégorie des terres, l'utilisation des terres agricoles, l'occupation sans autorisation et la dégradation des sols.
Huitièmement, il est nécessaire de créer un mécanisme juridique rapide pour les litiges fonciers. Il convient de renforcer le règlement précontentieux des litiges liés au cadastre, au bail, aux enchères, aux successions, à la construction et au changement de catégorie des terres, ainsi que la médiation et les services spécialisés de conseil juridique.
Neuvièmement, il convient d'instaurer un classement public de l'efficacité de l'utilisation des terres. Il est opportun de publier régulièrement, par région, des indicateurs ouverts sur l'utilisation rationnelle des terres, la réduction de la salinisation, l'introduction des technologies d'économie d'eau, la remise en circulation des terres inexploitées et la réduction des litiges fonciers.
Conclusion
En Ouzbékistan, la réforme des relations foncières va dans la bonne direction : la transparence de l'attribution des terres se renforce, le système d'enchères électroniques s'élargit, les droits de propriété et de bail se consolident, et les questions de l'utilisation efficace des terres agricoles et de la protection des sols sont élevées au rang de politique d'État.
Toutefois, à l'étape actuelle, la tâche principale consiste à réunir des normes juridiques dispersées dans un Code foncier unique, compréhensible et moderne. Le nouveau Code foncier ne doit pas être un simple document juridique et technique, mais un socle stratégique garantissant la sécurité alimentaire du pays, son climat d'investissement, sa durabilité écologique et les droits patrimoniaux des citoyens.
La terre n'est pas un actif économique ordinaire. C'est un bien national lié au bien-être du peuple, à la liberté d'entreprendre, au développement rural, à la sécurité de l'eau et de l'alimentation ainsi qu'aux intérêts des générations futures. C'est pourquoi la prochaine étape des réformes foncières doit être celle du passage d'une répartition équitable à une utilisation efficace, de la garantie juridique à la responsabilité écologique, et de décisions isolées à un code unique.
Jahongir Isaev,
chef de département du Centre de développement durable,